Gentrificazione Climatica: quando il clima impatta su investimenti e dinamiche d’impresa
Gentrificazione Climatica: quando il clima impatta su investimenti e dinamiche d’impresa

Gentrificazione, un concetto sempre più di tendenza che descrive un fenomeno con pesanti ricadute sulle dinamiche economiche e sociali. Nello specifico, oggi parliamo della gentrificazione climatica.

La gentrificazione climatica è un fenomeno che collega il surriscaldamento globale al settore immobiliare. Sebbene sia stato oggetto di analisi da diversi anni, solo recentemente sta acquisendo maggiore rilevanza proprio a causa dei rapidi stravolgimenti del clima terrestre. 

Parliamo di gentrificazione climatica quando un gran numero di persone decide di trasferirsi da una zona che subisce le conseguenze negative del cambiamento climatico verso zone dove gli effetti sono minori o al momento non sono ancora evidenti. 

Questa vera e propria migrazione ha un impatto che deve essere tenuto in seria considerazione da imprese (come da privati) che stanno valutando investimenti o operazioni in aree più soggette al fenomeno. L’obiettivo di questo approfondimento è fare chiarezza sulle variabili chiave da mettere sul piatto decisionale, con particolare attenzione alle precauzioni che devono prendere le aziende operanti in aree a rischio.

L’aumento dei prezzi delle abitazioni, degli uffici e dei locali commerciali nelle zone considerate sicure, contrapposto al drastico abbassamento dei prezzi (e quindi del valore) degli immobili situati nelle zone a rischio, sono condizioni al contorno di grande rilievo. Può variare sensibilmente il valore dei beni ed è possibile ritrovarsi all’improvviso senza un numero sufficiente di personale da assumere, giusto per citare due casi particolarmente critici.

Continua la lettura per approfondire il fenomeno della gentrificazione climatica. In questo articolo esamineremo da vicino il fenomeno, partendo dalla definizione e focalizzandoci sulle conseguenze e sugli impatti sul mercato italiano ed estero.

 

Gentrificazione climatica: definizione

La “gentrificazione climatica”, conosciuta in inglese come “climate gentrification”, è una terminologia coniata da tre ricercatori dell’Università di Harvard: Jesse Keenan, Thomas Hill e Anurag Gumber.

I ricercatori hanno definito la gentrificazione climatica come un processo in cui centinaia, se non migliaia di persone, si spostano da quartieri a rischio di cambiamento climatico, come quelli situati in zone soggette all’innalzamento del livello del mare, verso zone più sicure, ad esempio in aree ad alta quota.

 

Gentrificazione climatica: cause e fattori determinanti

Il fenomeno delle gentrificazione climatica ha provocato, ad esempio, a Miami, tra il 1971 e il 2017, una drastica diminuzione del valore degli immobili situati sul mare (a rischio di inondazione), mentre le proprietà situate in aree più elevate hanno registrato notevoli aumenti di prezzo e valore. 

A Phoenix, in Arizona, i residenti più abbienti stanno trasferendosi dalle zone caratterizzate da caldo estremo in estate verso le periferie più fresche, storicamente abitate da popolazioni a basso reddito.

Tra le cause, tuttavia, non vi sono solo il rischio d’inondazioni o l’aumento delle temperature, ma anche altri fenomeni naturali totalmente o in parte riconducibili al cambiamento climatico. In particolare, ci stiamo riferendo a: 

  • Incendi boschivi 
  • Piogge intense
  • Frane  
  • Uragani 
  • Siccità 

In definitiva, tali eventi provocano delle migrazioni interne e un conseguente cambiamento nei profili demografici e socioeconomici dei quartieri. 

Una definizione completa della “climate gentrification” deve quindi tener conto di quanto riportato anche da Siqin Wang e Haiyun Wang. 

I due studiosi sottolineano come lo spostamento di gruppi di persone di classe superiore verso aree notoriamente svantaggiate costringa a sua volta le classi meno abbienti ad abbandonarle involontariamente. 

Tutto questo provoca la trasformazione dei quartieri da basso valore ad alto valore nonché un cambiamento delle classi sociali all’interno di un quartiere.

 

Gentrificazione climatica impatti economici e sociali

Come anticipato, la gentrificazione climatica provoca una sostanziale modifica del valore dei terreni e, di conseguenza, degli immobili che vi si collocano. I terreni con una migliore resilienza agli impatti del cambiamento climatico diventano più desiderabili e quindi aumentano di valore.

Justin Cheng, Senior Research Analyst specializzato in assicurazioni, immobili e gestione patrimoniale presso Sustainalytics, evidenzia come la gentrificazione climatica provochi due grandi impatti:

  • Impatto economico: Il cambiamento climatico, in relazione al mercato immobiliare, causa problemi significativi per la popolazione. Le persone devono infatti prendere rapidamente la decisione di trasferirsi in quartieri più sicuri, sostenendo così ingenti costi trasferendosi in aree i cui prezzi dei terreni e degli immobili sono in aumento. In alternativa, devono sostenere costi per ricostruire o ristrutturare la loro abitazione rendendola idonea a fronteggiare gravi eventi meteorologici.
  • Impatto sociale: La gentrificazione climatica provoca anche un impatto sociale. Le famiglie meno abbienti, costrette a trasferirsi o a sostenere ingenti costi per rendere i propri immobili sicuri, spesso non hanno altra scelta che spostarsi in aree marginalizzate dove mancano adeguate infrastrutture e servizi.

 

Gentrificazione climatica e mercato immobiliare

Lo studio intitolato “Climate Gentrification: Valuing Perceived Climate Risks in Property Prices” illustra l’impatto della gentrificazione climatica sul mercato immobiliare.

Stiamo assistendo a una migrazione di persone che si spostano da aree a rischio di inondazioni, incendi e frane verso aree più sicure. 

Questo fenomeno fa sì che le aree con elevata resilienza climatica acquisiscano un valore maggiore, mentre le aree meno protette subiscono una forte svalutazione.

Oltre a questa conseguenza principale, ne emergono altre:

  1. Aumento dei costi assicurativi: L’aumento delle richieste di risarcimento assicurativo legate ai danni causati da eventi estremi sta portando a un incremento dei costi assicurativi.
  2. Mutui più onerosi: Gli immobili situati in aree a rischio climatico sono soggetti a tassi di mutuo più elevati.
  3. Spostamento delle popolazioni a basso reddito: Le persone con redditi più bassi tendono a spostarsi verso aree meno vantaggiose.
  4. Necessità di interventi strutturali: Per rendere gli immobili resilienti ai cambiamenti climatici, sono necessari interventi strutturali.

Tutti questi fattori stanno creando instabilità nel mercato immobiliare, che potrebbe presto vedere grandi oscillazioni nel valore dei beni. Alcuni potrebbero rivalutarsi del 25% o del 50%, mentre altri potrebbero svalutarsi a tal punto da perdere completamente il loro valore.  

 

Gentrificazione climatica in Italia

Anche in Italia, il fenomeno della gentrificazione climatica è presente. Possiamo fare riferimento al rapporto dell’Osservatorio di Legambiente: “Il clima è già cambiato”, che si è focalizzato su come gli eventi meteorologici estremi stanno creando sempre più problemi nei territori urbani. 

Basti pensare che nel solo 2018 sono stati registrati ben 148 eventi estremi in Italia. Questi hanno provocato 32 vittime e più di 4.500 sfollati. Oltre ai fenomeni meteorologici, c’è anche l’aumento delle temperature medie. Città come Milano, Bari e Bologna registrano un aumento delle temperature medie di 0,8 gradi più elevati nel periodo 2000-2018 rispetto al periodo 1971-2000.

A fronte di questi fenomeni estremi, il comportamento della popolazione italiana segue quello registrato in altre zone del pianeta. Pertanto, la gentrificazione risulta più che presente con quartieri che stanno profondamente mutando. 

A seconda dei casi, interi quartieri si spopolano o subiscono un vero e proprio ricambio sociale. 

Alcuni esempi conosciuti di gentrificazione (climatica e non) sono il quartiere Bolognina, storico quartiere popolare di Bologna, al centro di un complesso progetto di riqualificazione che sta causando un progressivo innalzamento degli affitti. Simili casi stanno verificandosi anche in altri distretti di numerose città tra cui NoLo e Isola a Milano, Testaccio a Roma e chiaramente a Venezia, sebbene quest’ultima sia un caso a parte che meriterebbe un’analisi dedicata.

Si tratta di zone che da un lato è bene riqualificare, dall’altro però stanno subendo notevoli variazioni dei prezzi che di fatto le rendono accessibili a una popolazione benestante e al contempo costringono i meno abbienti a trasferirsi altrove. 

Queste, di solito, sono aree meno costose che in molti casi si stanno svalutando proprio perché soggette a pericoli derivanti da eventi estremi causati dal clima.

In definitiva, sebbene in Italia si sia ancora poco abituati a sentir parlare di gentrificazione climatica, il fenomeno è presente e sta causando forti oscillazioni nei prezzi degli immobili e non trascurabili problemi sociali.

 

Aspetti positivi e negativi della gentrificazione climatica

Il lettore a questo punto si sarà sicuramente reso conto di quanto sia complesso il fenomeno della gentrificazione climatica. 

Risulta difficile etichettarlo come completamente positivo o completamente negativo. 

Da un lato, si può storcere il naso di fronte all’idea che persone ricche prendano “possesso” di quartieri popolari, costringendo i residenti a cercare altri luoghi in cui vivere. Dall’altro, non si può negare l’importanza di mettere in sicurezza e riqualificare tutto il patrimonio immobiliare, rendendolo pronto a fronteggiare calamità naturali sempre più intense. 

Ecco perché, come esaminano nel Georgetown Journal on Poverty Law & Policy , è bene mettere in evidenza gli aspetti positivi e negativi del fenomeno dal punto di vista generale:

  • Vantaggi della gentrificazione climatica: La gentrificazione climatica crea investimenti economici, riqualifica aree urbane, crea aree verdi e servizi (scuole, negozi, ristoranti). Inoltre, come evidenziato da Lance Freeman, quando il fenomeno viene guidato e pianificato la gentrificazione può persino favorire un’integrazione socio-economica ed etnica;
  • Svantaggi della gentrificazione climatica: Passando agli svantaggi, è bene sottolineare che in generale gli studiosi concordano sul fatto che questi siano preminenti. Il fenomeno crea non pochi disagi agli individui a basso reddito, i quali vedono cambiare il quartiere in cui vivono che di fatto diventa loro inaccessibile. Questo li costringe a trasferirsi altrove e a essere ulteriormente esclusi ed emarginati dalla società.

 

Dal punto di vista aziendale, esistono altrettanti vantaggi e svantaggi:

  • Vantaggi della gentrificazione climatica per le aziende: un imprenditore particolarmente lungimirante potrà ottenere più vantaggio competitivo nel medio-lungo periodo grazie a un attento esame delle evoluzioni delle aree soggette a rivoluzioni climatiche. Per lo stesso motivo, potrà scegliere di vendere proprietà che perderanno valore a fronte dell’acquisto di beni collocati in zone che acquisteranno valore nell’arco di alcuni anni;
  • Svantaggi della gentrificazione climatica per le aziende: la scarsa lungimiranza potrebbe avere effetti opposti a quelli elencati nel punto precedente. Laddove, invece, il problema fosse legato all’impossibilità di spostarsi, gli effetti del fenomeno genereranno un contraccolpo che va gestito con una grande preparazione a monte. Per le grandi industrie, soggette giocoforza a costi esorbitanti per il trasferimento della produzione e degli addetti, sarà bene gestire correttamente le tempistiche, per esempio prevedendo un moving progressivo corredato da idonea provvista finanziaria.

 

Le conclusioni 

La gentrificazione climatica è un fenomeno complesso che merita attenzione, soprattutto per le sue ricadute socio-economiche.

Nel corso di questo articolo, abbiamo esaminato vari aspetti della gentrificazione climatica, tra cui la sua definizione, le cause e i fattori determinanti, e gli impatti economici e sociali e messo in evidenza come eventi quali inondazioni, aumento delle temperature, incendi boschivi, piogge intense (…) possano in qualche modo diventare una variabile di macroambiente per le imprese che operano nelle zone a rischio.

Se hai apprezzato questo approfondimento, ti invitiamo a consultare i contenuti presenti nella sezione “Letture” del nostro sito. Puoi anche iscriverti alla nostra Newsletter per non perderti nemmeno un insight degli scenari presenti e futuri del mercato in cui operi.

Gentrificazione, un concetto sempre più di tendenza che descrive un fenomeno con pesanti ricadute sulle dinamiche economiche e sociali. Nello specifico, oggi parliamo della gentrificazione climatica.

La gentrificazione climatica è un fenomeno che collega il surriscaldamento globale al settore immobiliare. Sebbene sia stato oggetto di analisi da diversi anni, solo recentemente sta acquisendo maggiore rilevanza proprio a causa dei rapidi stravolgimenti del clima terrestre. 

Parliamo di gentrificazione climatica quando un gran numero di persone decide di trasferirsi da una zona che subisce le conseguenze negative del cambiamento climatico verso zone dove gli effetti sono minori o al momento non sono ancora evidenti. 

Questa vera e propria migrazione ha un impatto che deve essere tenuto in seria considerazione da imprese (come da privati) che stanno valutando investimenti o operazioni in aree più soggette al fenomeno. L’obiettivo di questo approfondimento è fare chiarezza sulle variabili chiave da mettere sul piatto decisionale, con particolare attenzione alle precauzioni che devono prendere le aziende operanti in aree a rischio.

L’aumento dei prezzi delle abitazioni, degli uffici e dei locali commerciali nelle zone considerate sicure, contrapposto al drastico abbassamento dei prezzi (e quindi del valore) degli immobili situati nelle zone a rischio, sono condizioni al contorno di grande rilievo. Può variare sensibilmente il valore dei beni ed è possibile ritrovarsi all’improvviso senza un numero sufficiente di personale da assumere, giusto per citare due casi particolarmente critici.

Continua la lettura per approfondire il fenomeno della gentrificazione climatica. In questo articolo esamineremo da vicino il fenomeno, partendo dalla definizione e focalizzandoci sulle conseguenze e sugli impatti sul mercato italiano ed estero.

 

Gentrificazione climatica: definizione

La “gentrificazione climatica”, conosciuta in inglese come “climate gentrification”, è una terminologia coniata da tre ricercatori dell’Università di Harvard: Jesse Keenan, Thomas Hill e Anurag Gumber.

I ricercatori hanno definito la gentrificazione climatica come un processo in cui centinaia, se non migliaia di persone, si spostano da quartieri a rischio di cambiamento climatico, come quelli situati in zone soggette all’innalzamento del livello del mare, verso zone più sicure, ad esempio in aree ad alta quota.

 

Gentrificazione climatica: cause e fattori determinanti

Il fenomeno delle gentrificazione climatica ha provocato, ad esempio, a Miami, tra il 1971 e il 2017, una drastica diminuzione del valore degli immobili situati sul mare (a rischio di inondazione), mentre le proprietà situate in aree più elevate hanno registrato notevoli aumenti di prezzo e valore. 

A Phoenix, in Arizona, i residenti più abbienti stanno trasferendosi dalle zone caratterizzate da caldo estremo in estate verso le periferie più fresche, storicamente abitate da popolazioni a basso reddito.

Tra le cause, tuttavia, non vi sono solo il rischio d’inondazioni o l’aumento delle temperature, ma anche altri fenomeni naturali totalmente o in parte riconducibili al cambiamento climatico. In particolare, ci stiamo riferendo a: 

  • Incendi boschivi 
  • Piogge intense
  • Frane  
  • Uragani 
  • Siccità 

In definitiva, tali eventi provocano delle migrazioni interne e un conseguente cambiamento nei profili demografici e socioeconomici dei quartieri. 

Una definizione completa della “climate gentrification” deve quindi tener conto di quanto riportato anche da Siqin Wang e Haiyun Wang. 

I due studiosi sottolineano come lo spostamento di gruppi di persone di classe superiore verso aree notoriamente svantaggiate costringa a sua volta le classi meno abbienti ad abbandonarle involontariamente. 

Tutto questo provoca la trasformazione dei quartieri da basso valore ad alto valore nonché un cambiamento delle classi sociali all’interno di un quartiere.

 

Gentrificazione climatica impatti economici e sociali

Come anticipato, la gentrificazione climatica provoca una sostanziale modifica del valore dei terreni e, di conseguenza, degli immobili che vi si collocano. I terreni con una migliore resilienza agli impatti del cambiamento climatico diventano più desiderabili e quindi aumentano di valore.

Justin Cheng, Senior Research Analyst specializzato in assicurazioni, immobili e gestione patrimoniale presso Sustainalytics, evidenzia come la gentrificazione climatica provochi due grandi impatti:

  • Impatto economico: Il cambiamento climatico, in relazione al mercato immobiliare, causa problemi significativi per la popolazione. Le persone devono infatti prendere rapidamente la decisione di trasferirsi in quartieri più sicuri, sostenendo così ingenti costi trasferendosi in aree i cui prezzi dei terreni e degli immobili sono in aumento. In alternativa, devono sostenere costi per ricostruire o ristrutturare la loro abitazione rendendola idonea a fronteggiare gravi eventi meteorologici.
  • Impatto sociale: La gentrificazione climatica provoca anche un impatto sociale. Le famiglie meno abbienti, costrette a trasferirsi o a sostenere ingenti costi per rendere i propri immobili sicuri, spesso non hanno altra scelta che spostarsi in aree marginalizzate dove mancano adeguate infrastrutture e servizi.

 

Gentrificazione climatica e mercato immobiliare

Lo studio intitolato “Climate Gentrification: Valuing Perceived Climate Risks in Property Prices” illustra l’impatto della gentrificazione climatica sul mercato immobiliare.

Stiamo assistendo a una migrazione di persone che si spostano da aree a rischio di inondazioni, incendi e frane verso aree più sicure. 

Questo fenomeno fa sì che le aree con elevata resilienza climatica acquisiscano un valore maggiore, mentre le aree meno protette subiscono una forte svalutazione.

Oltre a questa conseguenza principale, ne emergono altre:

  1. Aumento dei costi assicurativi: L’aumento delle richieste di risarcimento assicurativo legate ai danni causati da eventi estremi sta portando a un incremento dei costi assicurativi.
  2. Mutui più onerosi: Gli immobili situati in aree a rischio climatico sono soggetti a tassi di mutuo più elevati.
  3. Spostamento delle popolazioni a basso reddito: Le persone con redditi più bassi tendono a spostarsi verso aree meno vantaggiose.
  4. Necessità di interventi strutturali: Per rendere gli immobili resilienti ai cambiamenti climatici, sono necessari interventi strutturali.

Tutti questi fattori stanno creando instabilità nel mercato immobiliare, che potrebbe presto vedere grandi oscillazioni nel valore dei beni. Alcuni potrebbero rivalutarsi del 25% o del 50%, mentre altri potrebbero svalutarsi a tal punto da perdere completamente il loro valore.  

 

Gentrificazione climatica in Italia

Anche in Italia, il fenomeno della gentrificazione climatica è presente. Possiamo fare riferimento al rapporto dell’Osservatorio di Legambiente: “Il clima è già cambiato”, che si è focalizzato su come gli eventi meteorologici estremi stanno creando sempre più problemi nei territori urbani. 

Basti pensare che nel solo 2018 sono stati registrati ben 148 eventi estremi in Italia. Questi hanno provocato 32 vittime e più di 4.500 sfollati. Oltre ai fenomeni meteorologici, c’è anche l’aumento delle temperature medie. Città come Milano, Bari e Bologna registrano un aumento delle temperature medie di 0,8 gradi più elevati nel periodo 2000-2018 rispetto al periodo 1971-2000.

A fronte di questi fenomeni estremi, il comportamento della popolazione italiana segue quello registrato in altre zone del pianeta. Pertanto, la gentrificazione risulta più che presente con quartieri che stanno profondamente mutando. 

A seconda dei casi, interi quartieri si spopolano o subiscono un vero e proprio ricambio sociale. 

Alcuni esempi conosciuti di gentrificazione (climatica e non) sono il quartiere Bolognina, storico quartiere popolare di Bologna, al centro di un complesso progetto di riqualificazione che sta causando un progressivo innalzamento degli affitti. Simili casi stanno verificandosi anche in altri distretti di numerose città tra cui NoLo e Isola a Milano, Testaccio a Roma e chiaramente a Venezia, sebbene quest’ultima sia un caso a parte che meriterebbe un’analisi dedicata.

Si tratta di zone che da un lato è bene riqualificare, dall’altro però stanno subendo notevoli variazioni dei prezzi che di fatto le rendono accessibili a una popolazione benestante e al contempo costringono i meno abbienti a trasferirsi altrove. 

Queste, di solito, sono aree meno costose che in molti casi si stanno svalutando proprio perché soggette a pericoli derivanti da eventi estremi causati dal clima.

In definitiva, sebbene in Italia si sia ancora poco abituati a sentir parlare di gentrificazione climatica, il fenomeno è presente e sta causando forti oscillazioni nei prezzi degli immobili e non trascurabili problemi sociali.

 

Aspetti positivi e negativi della gentrificazione climatica

Il lettore a questo punto si sarà sicuramente reso conto di quanto sia complesso il fenomeno della gentrificazione climatica. 

Risulta difficile etichettarlo come completamente positivo o completamente negativo. 

Da un lato, si può storcere il naso di fronte all’idea che persone ricche prendano “possesso” di quartieri popolari, costringendo i residenti a cercare altri luoghi in cui vivere. Dall’altro, non si può negare l’importanza di mettere in sicurezza e riqualificare tutto il patrimonio immobiliare, rendendolo pronto a fronteggiare calamità naturali sempre più intense. 

Ecco perché, come esaminano nel Georgetown Journal on Poverty Law & Policy , è bene mettere in evidenza gli aspetti positivi e negativi del fenomeno dal punto di vista generale:

  • Vantaggi della gentrificazione climatica: La gentrificazione climatica crea investimenti economici, riqualifica aree urbane, crea aree verdi e servizi (scuole, negozi, ristoranti). Inoltre, come evidenziato da Lance Freeman, quando il fenomeno viene guidato e pianificato la gentrificazione può persino favorire un’integrazione socio-economica ed etnica;
  • Svantaggi della gentrificazione climatica: Passando agli svantaggi, è bene sottolineare che in generale gli studiosi concordano sul fatto che questi siano preminenti. Il fenomeno crea non pochi disagi agli individui a basso reddito, i quali vedono cambiare il quartiere in cui vivono che di fatto diventa loro inaccessibile. Questo li costringe a trasferirsi altrove e a essere ulteriormente esclusi ed emarginati dalla società.

 

Dal punto di vista aziendale, esistono altrettanti vantaggi e svantaggi:

  • Vantaggi della gentrificazione climatica per le aziende: un imprenditore particolarmente lungimirante potrà ottenere più vantaggio competitivo nel medio-lungo periodo grazie a un attento esame delle evoluzioni delle aree soggette a rivoluzioni climatiche. Per lo stesso motivo, potrà scegliere di vendere proprietà che perderanno valore a fronte dell’acquisto di beni collocati in zone che acquisteranno valore nell’arco di alcuni anni;
  • Svantaggi della gentrificazione climatica per le aziende: la scarsa lungimiranza potrebbe avere effetti opposti a quelli elencati nel punto precedente. Laddove, invece, il problema fosse legato all’impossibilità di spostarsi, gli effetti del fenomeno genereranno un contraccolpo che va gestito con una grande preparazione a monte. Per le grandi industrie, soggette giocoforza a costi esorbitanti per il trasferimento della produzione e degli addetti, sarà bene gestire correttamente le tempistiche, per esempio prevedendo un moving progressivo corredato da idonea provvista finanziaria.

 

Le conclusioni 

La gentrificazione climatica è un fenomeno complesso che merita attenzione, soprattutto per le sue ricadute socio-economiche.

Nel corso di questo articolo, abbiamo esaminato vari aspetti della gentrificazione climatica, tra cui la sua definizione, le cause e i fattori determinanti, e gli impatti economici e sociali e messo in evidenza come eventi quali inondazioni, aumento delle temperature, incendi boschivi, piogge intense (…) possano in qualche modo diventare una variabile di macroambiente per le imprese che operano nelle zone a rischio.

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